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Sociedades Anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (SOCIMI)
20/11/09

Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI).

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Esta Ley establece el marco jurídico para estas sociedades, que configuran un nuevo instrumento de inversión destinado al mercado de alquiler. Se trata de sociedades cuya actividad principal es la inversión, directa o indirecta, en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, permitiéndose que las SOCIMI participen en otras SOCIMI o bien en entidades que cumplan estos mismos requisitos aunque no sea residentes en territorio español, coticen o no en mercados regulados.

Se configura el régimen fiscal especial de estas SOCIMI sobre la base de la tributación a un tipo del 18 por ciento en el Impueto sobre Sociedades, siempre que al menos el 80 por ciento de su activo esté constituido por inmuebles urbanos destinados al arrendamiento y adquirdos en propiedad. Las principales fuentes de rentas de estas entidades deben provenir del mercado inmobiliario, ya sea del alquiler, de la venta de inmuebles tras un periodo mínimo de alquiler o de las rentas procedentes de la participación en entidades similres. Otra especialidad de las SOCIMI es que la actividad de arrendamiento deberá ser objeto de contabilización separada para cada imueble promovido o adquirido con el desglose que resulte necesario para conocer la renta correspondiente a cada inmueble o finc registral en que se divida.

Se establece como requisito que los bienes inmuebles que integren el activo de la sociedad deberán permanecer arrendados durant al menos tres años, y si se trata de bienes inmuebles que han sido promovidos por la sociedad el plazo se amplía siete años. Para garantizar una adecuada diversificación de las inversiones inmobiliarias, las entidades deberán tener al menos tres inmuebles en su activo sin que ninguno de ellos pueda representar más del 40 por cieto del activo de la entidad.

El capital social mínimo de las SOCIMI será de 15 millones de euros, debiendo estar admitidas a negociación en un mercado regulado español o de cualquier otro Estado miembro de la Unión Europea. 

En relación a la distribución de resultados, las SOCIMI deberán distribuir al menos el 90 por ciento de los beneficios que no procedan de la transmisión de inmuebles y al enos el 50 por ciento de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y acciones, debiendo reinvertir el resto de estos beneficios. Por último tienen la obligación de distribuir todos los beneficios procedentes de dividendos o participaciones en otras SOCIMI.

En cuanto al régimen fiscal de las SOCIMI, además del mencionado tipo de gravamen del 18 por ciento, estarán exentas el 20 por ciento de las rentas procedentes del arrendamiento de viviendas siempre que más del 50 por ciento de activo de la sociedad esté formado por estos inmuebles. Los dividendos distribuidos por la sociedad no estarán sometidos a retención o ingreso a cuenta, cualquiera que sea la naturaleza del socio que perciba los dividendos.

También se establece un régimen fiscal especial para los socios, tanto en la percepción de dividendos como en la transmisión de acciones. Así cuando el perceptor sea una empresa, a la renta a integrar en la base imponible del impuesto de sociedades correspondiente al dividendo distribuido se le aplicarán coeficiente corrector resultado de multiplicar por 100/82 el ingreso correspondiente a los dividendos percibidos, pudiendo no obstante deducirse de la cuota íntegra el 18 por ciento o el tipo de gravamen del sujeto pasivo en caso de ser inferior, de la renta integrada en la base imponible.

Cuando el perceptor sea una persona física el dividendo percibido se considera renta exenta a los efectos de I.R.P.F.

Por último también se establecen los términos y condiciones en los que se produce la pérdida del régimen fiscal especial, pasando a tributar por el régimen general del Impuesto sobre Sociedades en el caso de que se den, entre otras, alguna de las circunstancias siguientes:
- La exclusión de la negociación en mercados regulados.
- El incumplimiento sustancial de las obligaciones de información.
- La falta de acuerdo de distribución y pago de los dividendos entre otros.

La pérdida del régimen implicará que no se pueda optar de nuevo por la aplicación del régimen fiscal especial establecido en es Ley mientras no haya transcurrido al menos cinco años desde la conclusión del último periodo impositivo en que fue de aplicacin dicho régimen.

Por último la Disposición Transitoria Primera, en cuanto al Régimen Fiscal Especial de las SOCIMI, establece que podrá optarse por su aplicación anticipada a condición de que los requisitos exigidos se cumplan dentro de los ds años siguientes a la fecha de la opción. El incumplimiento supondrá que se pase a tributar por el Régimen General del Impuesto de Sociedades y la SOCIMI estará obligad a ingresar, junto con la cuota de dicho periodo impositivo, la diferencia entre la cuota que por dicho impuesto resulte de aplicar el Régimen General y la cuota ingresada que resultó de plicar el Régimen Fiscal Especial.

Junto con la regulación que se hace de las SOCIMI también se efectúan otras modificaciones legales; así La Disposición final Primera procede a la modificación del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, regulando el devengo del Impuesto en relación a las SOCIMI, y modificando la determinación del dominio indirecto a los efectos de establecer cuando una sociedad indirectamente participad puede y debe integrarse en un grupo fiscal, modificación que entrará en vigor a partir del 1 de enero de 2010.

También se modifica el Texto Refundido de la Ley de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados ara adaptarlo a la SOCIMI, de forma que dichas instituciones gozarán de una bonificación del 95% de la cuota de este Impuesto por la adquisición de viviendas destinadas al arrendamiento y por la adquisición de terrenos parala promoción de viviendas destinadas al arrendamiento. Además se establece que las operaciones de constitución y aumento de capital de las SOCIMI así como las aportaciones no dineraias a estas sociedades, quedarán exentas en la modalidad de operaciones societarias del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Dcumentados.
 
Por otro lado se procede a la modificación de la Ley 27/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido y se efectúa una modificación del artículo 80 que se refiere a la reducción de la base impnible de los créditos que sean total o parcialmente incobrables. Se define cuándo se considera, en las operaciones a plazos, un crédito total o parcialmente incobrable, indicándose que deberá haber transcurrido un año desde el vencimiento del plazo o plazos impagados a fin de proceder a la redución proporcional de la base imponible. También, y en relación al requisito de haber instado la reclamación judicial, se indica que en el caso de las operaciones a plazo resultará suficiente instar el cobro de uno de ellos mediante reclamación udicial al deudor para proceder a la modificación de la base imponible en la proporción que corresponda por el plazo o plazos impagados.
 
También se procede a la modificación de la Ley del IVA estableciendo el tipo de IVA reducido al 7% para los arrendamientos con opción de compra de edificios o parte de los mismos destinados exclusivamente a viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se arrienden conjuntamente. El tipo de IVA superreducido al 4% se aplicará a estos mismos arrendamientos con opción de compra que se califiquen como de protección oficial de régimen especia. Estos tipos serán exigibles para las opciones de compra que se ejerciten desde la entrada en vigor de la Ley.

Las modificaciones efectuadas en relación a la Ley del IVA también tienen su reflejo en la modificación de la Ley 20/1991, de 7 de junio, de modificación de los aspectos fiscales del régimen económico fiscal de Canarias.

La Disposición Final Sexta de la Ley modifica la Ley 24/1988, de 17 de julio, del Mercado de Valores, en lo relativo a la tributación por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrmoniales y Actos Jurídicos Documentados, de las transmisiones realizadas en el mercado secundario cuando los valores o participaciones transmitidos representen partes el capital social de entidades cuyo activo esté constituido al menos en un 50% por bienes inmuebles. También se modifican las reglas del cómputo de este 50% del activo constituido por inmuebles en el sentido de que no se tendrán en cuenta aquéllos que formen parte del activo circulate de entidades cuyo objeto social exclusivo consista en el desarrollo de actividades empresariales de construcción o promocióninmobiliaria.

Por último se habilita en la Disposición Adicional Segunda para que el Gobierno apruebe antes de que finalice el ejercicio unanorma reglamentaria, previo acuerdo con las Comunidades Autónomas, que precise el alcance del término “obras análogas” a que se refiere el artículo 20.1. vigésimo segundo de la Ley 37/92, de 28 de diciembre del Impuesto sobre el Valor Añadido, con la finalidad de ampliar el ámbito objetivo del concepto de rehabilitación de vivienda a efectos de la aplicación del refeido tributo. 

Fuente: CNC

 


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